中德華建（北京）國(guó)際工程技術(shù)有限公司 劉輝義

　　華夏幸福與地方政府合作打造了固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目，在片區(qū)開發(fā)、建設(shè)、就業(yè)、稅收等方面獲得了巨大的成功，并成為國(guó)家發(fā)改委首批向社會(huì)推出的 PPP 典型案例，全國(guó)許多政府部門紛紛到固安參觀學(xué)習(xí)。

　　當(dāng)前，片區(qū)開發(fā) PPP 項(xiàng)目正在成為熱點(diǎn)。片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目往往是大手筆，即大開發(fā)區(qū)域（通常是 20 公里以上）、大投資（一般均在 100 億元以上）、大收益（一般在 200 億元以上）。從區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展來看，片區(qū)開發(fā)模式的確有其優(yōu)勢(shì)，在片區(qū)開發(fā)過程中，可以按照計(jì)劃實(shí)施大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，政府除了供應(yīng)土地外，建設(shè)資金基本由社會(huì)資本方籌集，政府不需要或者很少出資，社會(huì)投資人的收益全部來自片區(qū)本身增值部分，政府不需要增加額外負(fù)擔(dān)。對(duì)于政府來說此種模式省事、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小、不需要出資，具有明顯的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，符合政府的預(yù)期。

　　但片區(qū)開發(fā)由于涉及面廣，一旦項(xiàng)目不成功，也會(huì)讓政府錯(cuò)失其他發(fā)展機(jī)會(huì)，甚至成為爛尾工程，對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展造成負(fù)面影響。而片區(qū)開發(fā) PPP 項(xiàng)目咨詢是影響項(xiàng)目成功與否的重要環(huán)節(jié)之一，本文試對(duì)片區(qū)開發(fā) PPP 項(xiàng)目咨詢的相關(guān)問題進(jìn)行探討。

　　片區(qū)開發(fā)PPP項(xiàng)目咨詢難度大:

　　1. 片區(qū)開發(fā)PPP項(xiàng)目建設(shè)方案比較粗略，具體建設(shè)內(nèi)容不明確，財(cái)務(wù)測(cè)算難度大

　　片區(qū)開發(fā) PPP 項(xiàng)目前期咨詢過程中政府方提供給咨詢機(jī)構(gòu)的建設(shè)內(nèi)容往往只是細(xì)化到大類，即土地整理投資、公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商、規(guī)劃咨詢服務(wù)、片區(qū)運(yùn)營(yíng)維護(hù)服務(wù)等，沒有細(xì)化到具體的項(xiàng)目。因此，測(cè)算數(shù)據(jù)來源除了部分調(diào)查數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)外，其他大量的數(shù)據(jù)只能依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件規(guī)范指標(biāo)來定，如投資額按照國(guó)家規(guī)定的畝均投資強(qiáng)度等來計(jì)算，而不是按照具體的工程量，這必然與實(shí)際差距較大，其計(jì)算的精確度較差。

　　2.片區(qū)開發(fā)PPP項(xiàng)目績(jī)效考核機(jī)制難制定

　　片區(qū)開發(fā)建設(shè)周期和運(yùn)營(yíng)周期很長(zhǎng)，其中，建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的重合期也很長(zhǎng)，既要考核建設(shè)指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)維護(hù)指標(biāo)，也要求考核產(chǎn)城一體化發(fā)展指標(biāo)；既要考核單個(gè)的重大項(xiàng)目，也要考核產(chǎn)城整體。其考核指標(biāo)多且復(fù)雜，要建立科學(xué)的績(jī)效考核體系涉及到指標(biāo)設(shè)置、權(quán)重設(shè)置、分值設(shè)置等方面，難度很大。

　　3.片區(qū)開發(fā)PPP項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)涉及面廣

　　片區(qū)開發(fā) PPP 項(xiàng)目的收益全部來自片區(qū)價(jià)值的整體提升（包括土地價(jià)值、房地產(chǎn)價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值、環(huán)境價(jià)值、醫(yī)療價(jià)值、學(xué)校價(jià)值等），片區(qū)自身產(chǎn)生了收益才進(jìn)行分配，沒有收益就記政府賬，這就涉及到資金的時(shí)間價(jià)值、政府和社會(huì)資本方的收益分配比例、可用性服務(wù)付費(fèi)、投資收益率、付費(fèi)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和還錢的先后順序等，其回報(bào)機(jī)制、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜。

　　4.片區(qū)開發(fā)PPP項(xiàng)目運(yùn)作方式多樣

　　片區(qū)開發(fā)包括土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)，涉及到基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、規(guī)劃咨詢服務(wù)、產(chǎn)業(yè)招商和片區(qū)后續(xù)運(yùn)營(yíng)維護(hù)服務(wù)等，建設(shè)后形成的主體包括道路、管廊、給排水、供配電、燃?xì)?、橋梁、公園、廣場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等設(shè)施，這些設(shè)施各具特點(diǎn)，其采用的運(yùn)作方式也各不相同，既包括政府付費(fèi)項(xiàng)目，也包括使用者服務(wù)項(xiàng)目和可行性缺口補(bǔ)助項(xiàng)目。